آلماني‌‌ها 130 سال پيش اذعان داشتند كه مشكل مسكن اساسا يك ماهيت اقتصادي دارد كه حل اين معضل جز با حضور موثر دولت به عنوان يكي از مهم‌ترين عوامل تغيير وضع موجود ممكن نخواهد بود.
پس مساله مسكن يك مساله اقتصادي است، اقتصاد هم از سه بازار پايه سرمايه، كار و زمين تشكيل شده است اما از طرف ديگر دولت نيز سه عرصه دارد: عرصه مالكيت، حاكميت و مديريت كه اينها در مجموع 9 حالت را با هم ايجاد مي‌كنند پس يك ماتريس سه در سه داريم كه يك طرف آن مالكيت، حاكميت و مديريت است و در طرف ديگر بازار سرمايه، كار و زمين. در اين ماتريس بايد شاخص اصلي را كارآمدي قرار دهيم و براساس هدف اصلي يعني كارآمدي، حالت بهينه آن را استخراج كنيم.
كارآمدي در بخش مسكن با دو شاخصه افزايش توليد مسكن و كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار تعريف مي‌شود كه اين شاخص اخيرا در چهار دوره برنامه‌ريزي توسعه مغفول مانده است.
يعني حتي در سند برنامه چهارم هم در اين باره تكليفي بر عهده دولت قرار داده نشده است و اين شاخص يكي از منشاهاي اصلي فقر اقتصادي است. وقتي سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار بالا مي‌رود قدرت خريد خانوار براي تهيه مسكن كاهش مي‌يابد و وقتي چنين اتفاقي رخ مي‌دهد دولت بايد براي جبران آن يارانه بپردازد.
در بحث يارانه‌هاي دولتي حداكثر گفته مي‌شود كه يارانه‌ها بايد هدفمند شوند ولي چرا اصلا دولت بايد يارانه بدهد؟
چون خانوار فقير شده است و سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار از حد استاندارد بالاتر رفته است به طوري كه متوسط آن در كشور 30درصد و در كلانشهرها 50درصد و در دهك‌هاي پايين درآمدي در كلانشهرها از 70درصد هم بالاتر رفته است. اگر سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار مانند بسياري از كشورها به 10 تا 15درصد برسد. يكي از شاخص‌هاي كارآمدي دولت در بخش مسكن خواهد بود و اينجا بحث اجاره بها و خريد بحث فرعي است. بدين معنا كه سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار اهميت دارد حال چه اين سهم به صورت اجاره بها باشد و يا اقساط خريد.
اگر خانوار بداند با 10درصد درآمد خودش مي‌تواند مسكني را اجاره كند سياست مسكن اجاره‌اي را مي‌پذيرد اما چرا ميل به تملك در كشور بالا است؟
دليل آن را بايد در بالا بودن سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار جست‌وجو كرد.
البته در عين حال تورم هم وجود دارد. خانوار به جاي آن كه اقساطي را براي اجاره بها بپردازد متمايل است يك مقدار بالاتر از آن را پرداخت كند تا مالك شود و بعد از 10 تا 15 سال از اقساط خانه نيز رهايي يابد. پس كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار بايد به طور جدي در دستور كار دولت قرار داشته باشد.
در مبحث بازار زمين نكته كليدي آن است كه سهم زمين از قيمت نهايي مسكن در كشور ما از حد استاندارد بالاتر است.
چند وقت پيش بانك جهاني گزارشي را منتشر كرده بود كه به اين موضوع در هفت هشت كشور هم سطح با ايران پرداخته بود و در آن گزارش بالاترين سهم زمين را ايران داشت.
بايد سهم زمين در قيمت مسكن كاهش پيدا كند. راه‌حل‌هايي نيز در اين باب مطرح شده است كه راه‌حل بانك جهاني براي اين مساله افزايش واگذاري زمين دولتي به بخش‌خصوصي است تا با افزايش عرضه زمين، قيمت آن كاهش يابد. فرض اوليه درست است ولي متاسفانه راه‌حل ارائه شده درست نيست، در ايران رونق در بخش مسكن همواره رونق تورمي بوده است و هيچ وقت رونقي نداشته‌ايم كه به صورت تورمي نباشد. چرا وقتي سرمايه‌گذاري در هر بخشي از اقتصاد صورت مي‌گيرد، قيمت محصول كاهش مي‌يابد ولي اين در مورد مسكن اتفاق نمي‌افتد؟ جواب آن را اين گونه مي‌توان عنوان كرد كه سرمايه‌گذار خصوصي در عرصه توليد مسكن ابتدا با خريد زمين مواجه است و به دليل اينكه تقاضا براي خريد زمين افزايش پيدا مي‌كند. قيمت زمين نيز بالا مي‌رود و وقتي مسكن ساخته شد، مسكن از زمين جدا نمي‌شود و اين افزايش قيمت به مسكن منتقل مي‌شود. پس واگذاري زمين به معني ايجاد بستر براي بالا رفتن قيمت مسكن است. آزمون‌هاي آماري هم نشان داده است كه افزايش قيمت مسكن همواره از افزايش قيمت زمين شروع شده است. اول از همه قيمت زمين افزايش مي‌يابد و بعد، اين افزايش قيمت، به مسكن منتقل مي‌شود.
در اين رابطه تا به حال دو نوع عملكرد داشته‌ايم، يكي اينكه در اوايل انقلاب زمين را با قيمت پايين و يا نزديك به صفر واگذار كرده‌ايم و ديگري واگذاري زمين به قيمت روز بود. نكته كليدي آن است كه واگذاري مالكيت زمين را به بعد از مرحله ساخت موكول كنيم. در شرايط فعلي، اول خريد زمين را داريم كه تمام نقدينگي اوليه صرف آن مي‌شود و آن وقت در مرحله ساخت، دچار كمبود سرمايه و نقدينگي مي‌شويم. در اين مورد دولت بايد در فرآيند واگذاري زمين، آن را به بعد از ساخت واگذار كند تا نقدينگي اوليه صرف ساخت شود و بعد از آن در فرآيندي 15 يا 20ساله بعد از اتمام اقساط ساخت، فرآيند دريافت اقساط زمين را داشته باشيم كه براي اين كار سناريوهاي متفاوتي مي‌تواند وجود داشته باشد.
براي اين منظور سه دسته زمين، از قبيل زمين‌هاي شهرهاي جديد، فرآيند توسعه شهري در شهرهاي كوچك و متوسط و بازسازي بافت‌هاي فرسوده در اختيار قرار دارند كه مي‌توان در آنها پرداخت سهم زمين را به بعد از ساخت آن موكول كرد. در حالت معمول ابتدا وقتي اقساط را براي خريد مسكن پرداخت مي‌كنيم، همزمان زمين و مسكن تامين مالي مي‌شوند در واقع يك وام 20 تا 30ميليوني (به جز در تهران) احتياج داريم تا اين تامين مالي صورت بگيرد حالا اگر اين قيمت شكسته شود به اين صورت كه در 15سال اول هزينه ساخت و در 15سال دوم هزينه زمين اخذ شود، آن وقت تامين مالي در ابتداي كار به يك وام 15ميليوني احتياج خواهد داشت كه هزينه ساخت را تامين خواهد كرد و مشكل تامين مالي را به شدت كاهش مي‌دهد و مساله را بهبود مي‌بخشد.
در تحقيق صورت گرفته توسط آقاي يزداني (كارشناس مسكن) كه در آن شاخص‌هاي افزايش وام، كاهش نرخ بهره و كاهش قيمت زمين مورد مطالعه قرار گرفته، نشان داده شده است كه بايد قيمت زمين، يك دوم كاهش يابد تا بسياري از تقاضاهاي غيرموثر به موثر تبديل شوند، اما در روش پيشنهادي ما قيمت زمين در ابتدا صفر مي‌شود و در انتها يعني در مرحله دوم كامل دريافت مي‌شود و با اين فرآيند، بسياري از تقاضاهاي غيرموثر، موثر مي‌شوند و از تبديل تقاضاهاي موثر به غيرموثر جلوگيري مي‌شود. ما بايد اول دامنه فقير شدن افراد را محدود كنيم وقتي تقاضاهاي موثر افراد در حال تبديل شدن به غيرموثر است اگر با اين وضعيت يك تعدادي هم اجاره به شرط تمليك بسازيم، مساله حل نشده است. اول بايد با پرداختن به قشر متوسط از تبديل شدن تقاضاهاي غيرموثر به موثر جلوگيري كنيم تا تقاضاهاي غيرموثر محدود شوند سپس با محدود شدن تقاضاهاي غيرموثر، سياست‌هايي را براي حل مشكل آنها پيگيري كنيم
پس مساله مسكن يك مساله اقتصادي است، اقتصاد هم از سه بازار پايه سرمايه، كار و زمين تشكيل شده است اما از طرف ديگر دولت نيز سه عرصه دارد: عرصه مالكيت، حاكميت و مديريت كه اينها در مجموع 9 حالت را با هم ايجاد مي‌كنند پس يك ماتريس سه در سه داريم كه يك طرف آن مالكيت، حاكميت و مديريت است و در طرف ديگر بازار سرمايه، كار و زمين. در اين ماتريس بايد شاخص اصلي را كارآمدي قرار دهيم و براساس هدف اصلي يعني كارآمدي، حالت بهينه آن را استخراج كنيم.
كارآمدي در بخش مسكن با دو شاخصه افزايش توليد مسكن و كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار تعريف مي‌شود كه اين شاخص اخيرا در چهار دوره برنامه‌ريزي توسعه مغفول مانده است.
يعني حتي در سند برنامه چهارم هم در اين باره تكليفي بر عهده دولت قرار داده نشده است و اين شاخص يكي از منشاهاي اصلي فقر اقتصادي است. وقتي سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار بالا مي‌رود قدرت خريد خانوار براي تهيه مسكن كاهش مي‌يابد و وقتي چنين اتفاقي رخ مي‌دهد دولت بايد براي جبران آن يارانه بپردازد.
در بحث يارانه‌هاي دولتي حداكثر گفته مي‌شود كه يارانه‌ها بايد هدفمند شوند ولي چرا اصلا دولت بايد يارانه بدهد؟
چون خانوار فقير شده است و سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار از حد استاندارد بالاتر رفته است به طوري كه متوسط آن در كشور 30درصد و در كلانشهرها 50درصد و در دهك‌هاي پايين درآمدي در كلانشهرها از 70درصد هم بالاتر رفته است. اگر سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار مانند بسياري از كشورها به 10 تا 15درصد برسد. يكي از شاخص‌هاي كارآمدي دولت در بخش مسكن خواهد بود و اينجا بحث اجاره بها و خريد بحث فرعي است. بدين معنا كه سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار اهميت دارد حال چه اين سهم به صورت اجاره بها باشد و يا اقساط خريد.
اگر خانوار بداند با 10درصد درآمد خودش مي‌تواند مسكني را اجاره كند سياست مسكن اجاره‌اي را مي‌پذيرد اما چرا ميل به تملك در كشور بالا است؟
دليل آن را بايد در بالا بودن سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار جست‌وجو كرد.
البته در عين حال تورم هم وجود دارد. خانوار به جاي آن كه اقساطي را براي اجاره بها بپردازد متمايل است يك مقدار بالاتر از آن را پرداخت كند تا مالك شود و بعد از 10 تا 15 سال از اقساط خانه نيز رهايي يابد. پس كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار بايد به طور جدي در دستور كار دولت قرار داشته باشد.
در مبحث بازار زمين نكته كليدي آن است كه سهم زمين از قيمت نهايي مسكن در كشور ما از حد استاندارد بالاتر است.
چند وقت پيش بانك جهاني گزارشي را منتشر كرده بود كه به اين موضوع در هفت هشت كشور هم سطح با ايران پرداخته بود و در آن گزارش بالاترين سهم زمين را ايران داشت.
بايد سهم زمين در قيمت مسكن كاهش پيدا كند. راه‌حل‌هايي نيز در اين باب مطرح شده است كه راه‌حل بانك جهاني براي اين مساله افزايش واگذاري زمين دولتي به بخش‌خصوصي است تا با افزايش عرضه زمين، قيمت آن كاهش يابد. فرض اوليه درست است ولي متاسفانه راه‌حل ارائه شده درست نيست، در ايران رونق در بخش مسكن همواره رونق تورمي بوده است و هيچ وقت رونقي نداشته‌ايم كه به صورت تورمي نباشد. چرا وقتي سرمايه‌گذاري در هر بخشي از اقتصاد صورت مي‌گيرد، قيمت محصول كاهش مي‌يابد ولي اين در مورد مسكن اتفاق نمي‌افتد؟ جواب آن را اين گونه مي‌توان عنوان كرد كه سرمايه‌گذار خصوصي در عرصه توليد مسكن ابتدا با خريد زمين مواجه است و به دليل اينكه تقاضا براي خريد زمين افزايش پيدا مي‌كند. قيمت زمين نيز بالا مي‌رود و وقتي مسكن ساخته شد، مسكن از زمين جدا نمي‌شود و اين افزايش قيمت به مسكن منتقل مي‌شود. پس واگذاري زمين به معني ايجاد بستر براي بالا رفتن قيمت مسكن است. آزمون‌هاي آماري هم نشان داده است كه افزايش قيمت مسكن همواره از افزايش قيمت زمين شروع شده است. اول از همه قيمت زمين افزايش مي‌يابد و بعد، اين افزايش قيمت، به مسكن منتقل مي‌شود.
در اين رابطه تا به حال دو نوع عملكرد داشته‌ايم، يكي اينكه در اوايل انقلاب زمين را با قيمت پايين و يا نزديك به صفر واگذار كرده‌ايم و ديگري واگذاري زمين به قيمت روز بود. نكته كليدي آن است كه واگذاري مالكيت زمين را به بعد از مرحله ساخت موكول كنيم. در شرايط فعلي، اول خريد زمين را داريم كه تمام نقدينگي اوليه صرف آن مي‌شود و آن وقت در مرحله ساخت، دچار كمبود سرمايه و نقدينگي مي‌شويم. در اين مورد دولت بايد در فرآيند واگذاري زمين، آن را به بعد از ساخت واگذار كند تا نقدينگي اوليه صرف ساخت شود و بعد از آن در فرآيندي 15 يا 20ساله بعد از اتمام اقساط ساخت، فرآيند دريافت اقساط زمين را داشته باشيم كه براي اين كار سناريوهاي متفاوتي مي‌تواند وجود داشته باشد.
براي اين منظور سه دسته زمين، از قبيل زمين‌هاي شهرهاي جديد، فرآيند توسعه شهري در شهرهاي كوچك و متوسط و بازسازي بافت‌هاي فرسوده در اختيار قرار دارند كه مي‌توان در آنها پرداخت سهم زمين را به بعد از ساخت آن موكول كرد. در حالت معمول ابتدا وقتي اقساط را براي خريد مسكن پرداخت مي‌كنيم، همزمان زمين و مسكن تامين مالي مي‌شوند در واقع يك وام 20 تا 30ميليوني (به جز در تهران) احتياج داريم تا اين تامين مالي صورت بگيرد حالا اگر اين قيمت شكسته شود به اين صورت كه در 15سال اول هزينه ساخت و در 15سال دوم هزينه زمين اخذ شود، آن وقت تامين مالي در ابتداي كار به يك وام 15ميليوني احتياج خواهد داشت كه هزينه ساخت را تامين خواهد كرد و مشكل تامين مالي را به شدت كاهش مي‌دهد و مساله را بهبود مي‌بخشد.
در تحقيق صورت گرفته توسط آقاي يزداني (كارشناس مسكن) كه در آن شاخص‌هاي افزايش وام، كاهش نرخ بهره و كاهش قيمت زمين مورد مطالعه قرار گرفته، نشان داده شده است كه بايد قيمت زمين، يك دوم كاهش يابد تا بسياري از تقاضاهاي غيرموثر به موثر تبديل شوند، اما در روش پيشنهادي ما قيمت زمين در ابتدا صفر مي‌شود و در انتها يعني در مرحله دوم كامل دريافت مي‌شود و با اين فرآيند، بسياري از تقاضاهاي غيرموثر، موثر مي‌شوند و از تبديل تقاضاهاي موثر به غيرموثر جلوگيري مي‌شود. ما بايد اول دامنه فقير شدن افراد را محدود كنيم وقتي تقاضاهاي موثر افراد در حال تبديل شدن به غيرموثر است اگر با اين وضعيت يك تعدادي هم اجاره به شرط تمليك بسازيم، مساله حل نشده است. اول بايد با پرداختن به قشر متوسط از تبديل شدن تقاضاهاي غيرموثر به موثر جلوگيري كنيم تا تقاضاهاي غيرموثر محدود شوند سپس با محدود شدن تقاضاهاي غيرموثر، سياست‌هايي را براي حل مشكل آنها پيگيري كنيم
No comments:
Post a Comment